La tierra agrícola vuelve a tocar máximos: cuánto vale una hectárea en Zona Núcleo

El precio de la tierra en la subzona maicera promedia USD 17.900 en 2026 y supera el récord nominal de 2012, aunque todavía está 28,5% debajo de aquel máximo en términos reales.

El mercado de la tierra agrícola atraviesa un nuevo ciclo de recuperación. Según un análisis de la Bolsa de Comercio de Rosario (BCR), el valor de una hectárea en la subzona maicera de la Zona Núcleo alcanzó en 2026 un máximo nominal de los últimos 15 años, después de encadenar cinco años consecutivos de subas.

La referencia corresponde a los partidos bonaerenses de Pergamino, Rojas y Colón, donde el precio promedio entre enero y julio de 2026 llegó a USD 17.900 por hectárea, por encima de los USD 17.350 registrados en 2012.

Sin embargo, cuando se ajusta el valor por la inflación de Estados Unidos, la recuperación todavía está lejos del récord histórico.

La tierra agrícola recuperó terreno después de más de una década

El mercado de campos atravesó un fuerte ciclo alcista después de la crisis de 2001. El valor de la hectárea en la subzona analizada pasó de USD 2.600 en 2002 a USD 17.350 en 2012, multiplicándose 6,7 veces.

Ese proceso estuvo acompañado por el denominado superciclo de las materias primas, la expansión de la siembra directa y mejoras en la productividad agrícola.

A partir de 2013 comenzó una extensa etapa de corrección y estancamiento. El precio nominal llegó a un piso de USD 13.950 por hectárea en 2021, un 20% por debajo del máximo alcanzado nueve años antes.

Desde 2022, en cambio, el valor de la tierra comenzó a recuperarse y acumula una suba nominal del 28% hasta el promedio de 2026.

El récord real todavía está lejos

La comparación cambia cuando se considera el efecto de la inflación en dólares.

El máximo de 2012 equivaldría actualmente a unos USD 25.300 por hectárea, mientras que el piso de la serie se ubicó en 2023, con USD 16.032.

Los valores actuales, cercanos a USD 18.000, constituyen el nivel real más elevado desde 2020, pero permanecen 28,5% por debajo del pico de 2012.

En otras palabras, el mercado volvió a superar el récord nominal, pero todavía no recuperó el valor real que tenía la tierra agrícola durante el anterior gran ciclo alcista.

Los alquileres agrícolas también recuperaron valor

La mejora no se limita al precio de los campos. Los arrendamientos también muestran una recuperación.

Para la subzona maicera de la Región Núcleo, el alquiler orientativo se ubicó en torno a 19 quintales de soja por hectárea durante la campaña 2025/26.

La relación en quintales se mantiene en niveles elevados y estables desde hace cuatro campañas, lo que refleja una demanda sostenida por la tierra agrícola.

En dólares, en cambio, la evolución fue más fluctuante. Entre las campañas 2012/13 y 2021/22, el alquiler osciló entre USD 237 y USD 442 por hectárea, con pisos marcados en 2014/15 y 2019/20.

Para la campaña 2025/26, el alquiler efectivo se estima en USD 570 por hectárea, una recuperación significativa respecto de los años anteriores.

La rentabilidad de arrendar un campo alcanzó un máximo

El incremento del alquiler en dólares, combinado con la evolución del precio de la tierra, mejoró la rentabilidad bruta teórica para los propietarios.

Según el ejercicio elaborado por la BCR, la rentabilidad anual bruta del campo arrendado osciló entre 1,33% y 4,06% durante el período analizado.

El máximo se alcanzó en las campañas 2024/25 y 2025/26. Para la última campaña, la rentabilidad estimada llegó a 3,17%, el máximo de la serie bajo análisis.

La mejora responde principalmente a la convergencia cambiaria, los precios internacionales de la soja por encima de USD 400 por tonelada y la reducción gradual de los derechos de exportación.

Qué explica la recuperación del valor de los campos

La mejora del mercado de tierras agrícolas se da en un contexto de recuperación de la rentabilidad esperada del activo y de mejores valores de los arrendamientos expresados en dólares.

Para los propietarios, esto significa una mayor capacidad de capturar renta en dólares a través del alquiler. Para quienes producen bajo arrendamiento, en cambio, el aumento del valor de la tierra y de los alquileres mantiene elevada la presión sobre los márgenes.

El dato clave es que la tierra agrícola de la Zona Núcleo volvió a superar en 2026 su máximo nominal de 2012, pero todavía necesita recuperar casi un 30% en términos reales para volver al valor histórico de aquel ciclo.